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Immobilier France

Alors que la question du logement occupe une grande place dans la campagne pour les élections présidentielles en France, la question est dans tous les esprits : va-t-on assister à une baisse des prix de l'immobilier en France ?

D'après les professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires, courtiers en crédits immobiliers), la réponse est oui.

Quelles sont les raisons de cette baisse attendue ? D'abord le niveau très élevé atteint par les prix de l'immobilier après une décennie d'augmentation délirante. Ainsi, pour ne prendre que trois exemples, les prix de l'immobilier ont augmenté, entre 2000 et 2010, de 164% à Paris, de 136% à Lille et de 118% à Toulouse !. Ajouté aux difficultés croissantes des primo accédants à accéder au crédit immobilier et à la fin de certains dispositifs publics d'aide à l'accession (suppression du prêt à taux zéro pour l'immobilier ancien), les conditions d'une contraction de la demande sont réunies, et inévitablement le marché devrait réagir.

Déjà les premiers signes d'une baisse de l'immobilier sont palpables à Paris : les prix de l'immobilier parisien qui avaient augmenté de 8% au premier semestre 2011, ont baissé de 3% au deuxième semestre et de 0,4% en janvier 2012.

Si l'on regarde plus en détail la situation dans l'immobilier parisien, on constate que les prix sont ont baissé dans la moitié des arrondissement parisiens au cours des trois derniers mois de 2011: - 5,4% dans le 10e, - 4,6% dans le 5e, - 2,6% dans le 17e, - 2,5% dans le 1er, - 2,3% dans le 8e, - 1,9 % dans le 2e, - 0,9 % dans le 9e, - 0,9 % dans le 12e et – 0,8 % dans le 19e.

Cependant, les prix de l'immobilier parisien restent très élevés : fin 2011, le m2 se négociait à 8400 € en moyenne dans la capitale.

Mais la baisse ne sera peut-être pas aussi forte que prévue, en tout cas il ne s'agira pas d'un éclatement de la bulle immobilière. Ainsi les prix de l'immobilier vont plutôt se stabiliser ou baisser légèrement à Paris et ce n'est qu'en Ile de France et en province que la baisse pourrait être plus significative.

On peut distinguer trois grandes catégories. Une première catégorie comprenant Paris et une partie des Hauts-de-Seine, une deuxième catégorie où se retrouve la banlieue parisienne proche, ainsi que les grandes métropoles dynamiques de province, et la façade atlantique (de Nantes à Biarritz) et le littoral méditerranéen (de Perpignan à Nice), le reste de la France constituant la troisième catégorie.

D'après des chiffres fournis par les agences immobilières, au cours du mois de janvier 2012, les prix immobiliers (appartements et maisons confondus) ont baissé dans cinq des dix plus grandes villes françaises. Outre Paris, les prix immobiliers ont enregistré un recul à Toulouse (2850€, -0,1%), Lyon (2904€ le m2, - 0,55% en un mois), à Marseille (3102€, - 0,9%). Dans certaines grandes villes, au contraire, les prix de l'immobilier ont continué à augmenter, même si les augmentations sont modérées. C'est le cas à Rennes (+0,37%), de Montpellier (+0,43%), Nice (+0,52%) ou de Lille (+0,76%).

Encore faut-il regarder la situation des prix de l'immobilier dans les villes de province en détail, car le prix moyen peut-être trompeur. Ainsi dans la plupart des grandes villes françaises, les centre-ville continuent d'être très recherchés et les prix ont tendance à ne pas suivre la tendance décroissante dans les villes où l'on constate une diminution des prix, et à augmenter de manière plus prononcée dans les villes où les prix de l'immobilier continuent de progresser.

Le secteur de l'immobilier neuf a enregistré, lui, un fort recul des ventes en 2011 par rapport à l'année précédente, avec une baisse de 10,5%. Cette baisse devrait se prolonger voire s'accélérer en 2012 puisque divers prévisions tablent sur une baisse des ventes d'immobilier neuf de 7 à 20%.

De plus, le chiffre des mises en chantier devrait également connaître une forte baisse en 2012, sous le coup de la limitation des avantages fiscaux comme la Loi Scellier.

Le repli du marché immobilier concerne également les résidences secondaires (maisons de campagne, etc.). Les ventes pourraient reculer de 15 à 20%, il faut donc s'attendre à ce que les prix diminuent fortement. De quoi envisager des bonnes affaires. Si les résidences des façades atlantique et méditerranéenne ne devraient pas subir de fortes décotes, la baisse des prix devrait être plus sensible dans les zones rurales en Bretagne et en Normandie, ainsi que dans les zones de moyenne montagne, et généralement parlant dans les régions les moins touristiques de France. Mais attention à ne pas s'attacher seulement à un prix d'achat attractif et à bien prendre en compte les éventuels travaux et frais d'entretiens.

À plus long terme, la baisse des prix de l'immobilier en France pourrait se prolonger et s'amplifier en 2013 (- 5%) et en 2014 (- 7%).